Kitekintő: Nem a CSOK miatt drágultak a lakások

Általános

2022.02.23

A CSOK 2015-ös bevezetése egybeesett azzal az időszakkal, amikor az új építésű (és használt) lakások ára jelentősen emelkedni kezdett. Ez 2014-ben, vagyis még a CSOK bevezetése előtt kezdődött, az áremelkedés pedig kisebb-nagyobb stagnálásokkal azóta is tart. Sokan összekötötték a CSOK bevezetését az áremelkedéssel, feltételezve, hogy az előbbi felel az utóbbiért. Ez a feltevés általánosan elfogadottá vált, noha semmilyen konkrét vizsgálat vagy elemzés nem készült a témában, vagy ha igen, az nem kapott különösebb nyilvánosságot. Az elmúlt közel 10 év adatait megnézve, azonban nagyon úgy tűnik, hogy az áremelkedésért a CSOK valójában csak minimális mértékben felelt, a meghatározó szerep más piaci tényezőké volt.

A lakásárak alakulását sok egymással kisebb-nagyobb mértékben összefüggő dolog befolyásolja, mint például a reálkeresetek alakulása, a kamatszint, az energiaárak vagy éppen a munkanélküliségi ráta, amely a munkaerő költségekre lehet hatással. Ezeknek az árak alakulására gyakorolt hatását nagyon nehéz szétválasztani, abban azonban megegyeznek, hogy nagyjából ugyanúgy hatnak a teljes új építésű lakáspiacra, nagyrészt függetlenül a szűkebb lokációtól, a lakások méretétől vagy értékétől. A CSOK hatása azonban bizonyosan nem lehetett ilyen általános. A lakásvásárláshoz, vagy építéshez ugyanis már egy gyermektől használt és új ingatlanra is járt támogatás, de ezek összege a legtöbb variációban egyszerűen nem volt elég magas ahhoz, hogy érdemben befolyásolja a reménybeli vásárlókat. Az egy vagy kétgyermek után járó, illetve a használt ingatlan megvásárlásához felvehető, 600.000-2.600.000 Forint közötti, vissza nem térítendő támogatás egyszerűen túl kevés ahhoz, hogy családok emiatt döntsenek arról, hogy belevágnak egy lakás megvásárlásába, vagy hogy használt helyett új építésű lakást vegyenek, esetleg maguk építsenek családiházat. Azaz, ez a támogatás inkább csak egy kis segítség volt a vásárlóknak, de emiatt biztosan nem nőtt meg érdemben a kereslet a lakáspaicon. És ha ezek az összegek be is épültek volna a lakásárakba, az messze nem indokolná az elmúlt 6-7 évben több mint duplájára növekedett négyzetméterárakat. 

Más a helyzet a 3 gyermek után új építésű lakásvásárláshoz igénybe vehető támogatással, a 10 millió Forintos vissza nem térítendő támogatás, illetve a mellé felvehető 10, később 15 millió Forintos kedvezményes hitel már nagyon is jelentős összeg a lakásárhoz képest. 2015-16-ban egy nem a legjobb, de nem is a legrosszabb helyszínen lévő, új építésű, 2 hálószobás lakás árának kb. 30%-át, egy 3 hálószobás lakás esetén az ár 20-25%-át jelenthette csak a vissza nem térítendő 10 millió Forint. Ez pedig azt jelentette, hogy az új lakás mint lehetőség elérhetővé vált azok számára is, akik eddig ugyanebben a méretkategóriában, csak használt lakás vásárlásában gondolkodhattak. Szintén fontos, hogy a vissza nem térítendő támogatás nagyrészt, vagy akár teljes egészében fedezhette hitelfelvétel esetén a kötelező önerőt, vagyis azok is belevághattak a lakásvásárlásba, akiknek nem volt jelentősebb megtakarításuk. Mindezek alapján valóban feltételezhetjük, hogy az ebben a szegmensben megugró érdeklődés jelentősen felhajthatta ezeknek a lakásoknak az árát.

De legalább ugyanilyen bizonyossággal feltételezhetjük azt is, hogy a 10 milliós CSOK-nak meg nem felelő lakások (60 négyzetméter alatti nagy többségében garzonok vagy 1 hálósok), valamint a használt lakások árára úgy általában nem volt különösebb befolyással. Közvetett hatásokról persze lehet beszélni, de talán nem szükséges túlmagyarázni miért azon lakások árának növekedését várjuk, amelyek vevőinek zsebében hirtelen megjelent az a bizonyos 10 millió Forint. Mindezek alapján joggal feltételezhető, hogy 2015-16 után jobban megemelkedtek a 2 és 3 hálószobás új építésű lakások árai, mint a kisebbeké. A jobb összehasonlíthatóság miatt, a saját beruházásunkban megépült IX. kerületi City Home lakópark különböző ütemeinek lakásárait vetettem össze, mivel itt azonos a lokáció, hasonlóak az épületek és a lakások, beleértve az egyes lakástípusok méretét is, a különbséget csupán az eltelt idő alatt megnövekedett műszaki tartalom jelentette. 

A bázis a 2013-tól 2015 elejéig értékesített 120 lakásos D épület volt, ezt a 2016-18 között értékesített H-K, illetve a 2019-21 közötti L-M ütemekkel vetettem össze. (Az E-G ütemek azért maradtak ki, mivel ezekben a CSOK bevezetése előtt és után is voltak értékesítések.) A részletes adatok itt találhatóak, az összehasonlítás végeredménye azonban magáért beszél.

A garzonok négyzetméter ára a D épülethez képest a H-K-ban 71%-kal, az L-M épületben 148%-kal emelkedtek, az 1 hálószobás lakások pedig 60%-kal, illetve 127%-kal nőtt. Ugyanakkor a 2 hálószobás lakások ára a H-K-ban 66, míg az L-M-ben 123%-kal növekedtek, a nagyobb lakásoké pedig 58, illetve 99%-kal. Látható, hogy csak a kéthálószobás lakások árnövekedése előzte meg az 1 hálószobásokét középtávon, de a garzonok ára még ebben az időtávban is gyorsabban nőtt az összes többi lakástípusénál. Hosszabb távon pedig 2018-21-re, a 2 hálószobás lakások ára is kevésbé nőtt a kisebb lakásokénál, nem is beszélve a 3 hálószobás vagy nagyobb lakásokról. 

Nincs ok azt feltételezni, hogy a teljes lakásállomány tekintetében más eredmények jönnének ki, nagy bizonyossággal kijelenthető, hogy a lakásárak növekedéséért alapvetően és elsősorban nem a családtámogatás okolható, a piacot sokkal jobban meghatározta a többi, általánosan ható tényező. Ha pedig ezt elfogadjuk, akkor azt is kijelenthetjük, hogy a CSOK sokak számára valóban segítséget jelentett az új lakáshoz jutásban, de a támogatásból nem részesülők sem kerültek emiatt hátrányba, a megnövekedett lakásárak miatt felesleges a CSOK-ot hibáztatni. 

 

VEGYE FEL

A KAPCSOLATOT

ÉRTÉKESÍTŐINKKEL