Új építésű lakások vásárlása: mit jelent a „társasház előzetes alapítása”, és mikor lesz ebből tényleges tulajdon?
Új építésű lakás vásárlásakor a vevők számos olyan jogi és ingatlanszakmai kifejezéssel találkozhatnak, amelyek elsőre nehezen értelmezhetők. Mivel azonban ezek a folyamat természetes velejárói, az alapfogalmak megértése elengedhetetlen a magabiztos tájékozódáshoz.
Miben más egy új építésű ingatlan megvásárlása?
Az új építésű lakások értelemszerűen számos műszaki és technológiai paraméterben különbözhetnek a régebbi, használt ingatlanoktól, jelen írásunk azonban a folyamat adminisztratív oldalát tárgyalja, mivel az ingatlan jogi értelemben vett „újdonsága” is meghatározó. Amikor valaki használt lakást vásárol, egy már létező, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlant vesz meg. Az adásvétel után a tulajdonjog átvezethető a földhivatali nyilvántartásban, és a folyamat viszonylag egyszerűen követhető.
Új építésű lakások esetében azonban gyakran olyan ingatlanról van szó, amely még kivitelezés alatt áll, vagy ugyan fizikailag elkészült, de végleges jogi formáját még nem nyerte el. A vevő ilyenkor egy olyan lakást választ ki, amely a tervek és a kivitelezési dokumentáció alapján már pontosan meghatározható, ugyanakkor az önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vétel folyamata még nem zárult le.
Ennek következtében az új építésű projektek során olyan fogalmakkal találkozhatunk, amelyek a használt lakások piacán egyáltalán nem vagy ritkábban kerülnek előtérbe.
Mit jelent a társasház előzetes alapítása?
Az egyik gyakran felmerülő fogalom az új építésű lakások kapcsán a társasház előzetes alapítása. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a fejlesztő a tervezés lezárultát követően, akár még a kivitelezés megkezdése előtt dokumentáltan rögzíti azt, hogy az épületben hány és milyen méretű lakás, üzlethelyiség, közösségi helyiség vagy más önálló ingatlan lesz, illetve mely részek tekinthetők közös tulajdonnak. Az előzetes alapítás a megvalósuló társasház későbbi bejegyzésének alappillére. A fejlesztő a társasház előzetes alapításának tényét az ingatlan-nyilvántartásban feltünteti, amely feljegyzés mindenki számára megismerhető és kihat a későbbi jogszerzőkre is. A vásárló szempontjából ez azért fontos, mert így már az adásvételi előszerződés megkötésekor egyértelműen beazonosítható, hogy pontosan melyik lakást vásárolja meg a felépülő társasházban. Nem csupán egy épületen belüli területet vagy egy tervrajzon szereplő helyiséget választ ki, hanem egy olyan jövőbeli ingatlant, amelynek helye és jellemzői hivatalosan is rögzítésre kerülnek.
Mi az az alapító okirat, és miért fontos?
Az alapító okirat a társasházak talán legfontosabb alapdokumentuma. Ebben szerepelnek azok az adatok és rendelkezések, amelyek meghatározzák az egyes lakások és a közös tulajdonban maradó részek viszonyát. A végleges – azaz a fizikailag megvalósult állapotot tükröző - alapító okirat alapján lesz bejegyezhető a társasház és annak részeként, önálló ingatlanként a lakás. Ez a dokumentum azt is rögzíti, hogy mely helyiségek tartoznak egy adott lakáshoz, milyen közös területek állnak a tulajdonosok rendelkezésére, illetve az egyes ingatlanokhoz mekkora közös tulajdoni hányad kapcsolódik. Az alapító okirat azért is fontos a vásárlók számára, mert ebből látható pontosan, hogy milyen jogi keretek között fog működni a társasház, rendezve akár a tulajdonostársak között, akár a szomszédos társasházakkal fennálló viszonyokat.
Mikor válik a lakás önálló ingatlanná?
Ez a kérdés az, ami talán az új építésű lakások vásárlóinak többségét legjobban érdekli. Sokan meglepődnek, amikor megtudják, hogy egy lakás műszaki elkészülte és egy önálló ingatlanként való nyilvántartásba vétele időben általában nem esik egybe. Az épület elkészülte után ugyanis több hatósági és adminisztratív lépés vezet el ahhoz, hogy a társasház véglegesen bejegyzésre kerüljön, és az egyes lakások saját helyrajzi számot kapjanak . Ettől a ponttól kezdve beszélhetünk arról, hogy a lakás önálló ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A folyamat időigénye projektenként eltérhet, de a vásárlónak nincs külön teendője vele: a szükséges ügyintézés a beruházó felelőssége és feladata.
Mikor lesz a vevőből tényleges tulajdonos?
Az új építésű lakások vásárlási folyamatában értelemszerűen több fontos mérföldkő is van, ezért érdemes különválasztani a szerződéskötést és a végleges tulajdonszerzést. Az adásvételi szerződés aláírásakor a vevő már jogot szerez arra, hogy a feltételek teljesülése esetén az adott lakás tulajdonosa legyen. A tényleges tulajdonjog azonban rendszerint csak akkor kerül bejegyzésre, amikor a társasház a végleges formájában is létrejött, az adott lakás pedig önálló ingatlanként szerepel a nyilvántartásban.
A gyakorlatban ezért általános, hogy a vevő már hónapokkal korábban aláírja az adásvételi szerződést, adott esetben kifizeti a teljes vételárat, miközben a tulajdonjog végleges bejegyzése későbbi időpontban történik meg. Ez az új építésű ingatlanok piacán teljesen megszokott és természetes folyamat.
Hogyan hat mindez a költözés időpontjára?
A legtöbb vásárló számára a legfontosabb kérdés az, hogy az új építésű lakások mikor vehetők ténylegesen birtokba. A birtokbaadás és a tulajdonjog végleges bejegyzése ugyanis nem feltétlenül esik egybe. A birtokbaadás jellemzően akkor történik meg, amikor az épület elkészült, a használatbavételi engedély rendelkezésre áll, és a szerződésben meghatározott feltételek teljesültek. Ez azt jelenti, hogy a vevő sok esetben már használhatja és berendezheti a lakását, miközben bizonyos adminisztratív folyamatok még zajlanak. Éppen ezért a költözés tervezésekor elsősorban a beruházó által kommunikált átadási ütemezésre érdemes figyelni, nem pedig kizárólag a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének várható időpontjára.
