Azonnal vagy hamarosan költözhető? - Időzítési útmutató új építésű lakásokhoz

Átlátható döntési mátrix

Az új építésű lakások keresése a megfelelő helyen és módon viszonylag egyszerűnek tűnik, ám az ehhez kapcsolódó technikai részletek csak az egyenlet egyik apró részét adják. Ahhoz, hogy valóban megfelelő ingatlant tudjunk választani egy jól átgondolt és strukturált döntési mátrixra van szükség, ami segít megteremteni a váltáshoz kötődő anyagi biztonságot is, illetve az élethelyzetünk drasztikus változását is segíthet elkerülni. Ehhez azonban nem csak négyzetméterekben, tájolásban vagy éppen elrendezésben kell gondolkozni, hanem a költözés várható ideje is fontos.

A Metrodom lakáskereső felületén külön szűrőként jelennek meg az „azonnal költözhető” és a „hamarosan költözhető” ingatlanok, így a már átadott, illetve az átadás előtt álló lakások egyaránt könnyen összehasonlíthatók. Ez lehetővé teszi, hogy a vevők az alaprajzi és funkcionális szempontok mentén válasszák ki a számukra legmegfelelőbb otthont. A két kategória közötti különbség ugyanakkor az időzítésben mutatkozik meg: a birtokbaadás üteme és az ingatlan rendelkezésre állása eltérő pénzügyi tervezést igényel, és jelentős hatással lehet a következő életszakasz megszervezésére is.

Mit jelent pontosan a költözhetőség státusza?

Az új építésű lakások esetében természetes jelenség, hogy az értékesítés már a kivitelezés alatt megkezdődik. Ennek következtében a kínálatban egyszerre jelennek meg már átadott, illetve még kivitelezés alatt álló lakások.

Az „azonnal költözhető” státusz jellemzően azt jelenti, hogy az ingatlan rendelkezik használatbavételi engedéllyel, a műszaki átadás lezárult, a közművek aktívak, és a tulajdonjog bejegyezhető. Ilyen esetben a birtokbaadás akár néhány héten belül megvalósulhat.

Ezzel szemben a „hamarosan költözhető” lakások általában a kivitelezés végső szakaszában járnak. Az átadás tipikusan 3–6 hónapon belül várható, azonban ez az időtáv jogi, pénzügyi és műszaki szempontból is releváns különbségeket hordoz.

A döntés szempontjából nem az a kérdés, hogy mikor történik a költözés, hanem az, hogy ez az időzítés milyen költségekkel és pénzügyi kitettséggel jár.

Mit tartsunk szem előtt a költségek szintjén?

Ha albérletről váltunk saját, új építésű lakásra az egyik legkézzelfoghatóbb tényező az előbbi és az új lakás költségeinek időszakos átfedése, ami az azonnal és hamarosan költözhető ingatlanok közé is fontos különbséget tesz. Ha ugyanis valaki aktuálisan albérletben él, de eközben már fizetnie kell a foglalót vagy hitel esetén az önerőt az új ingatlanra, akkor könnyen eljöhet egy olyan időszak, amikor párhuzamosan több nagyobb kiadást is fedezni kell, ami anyagi szempontból nem kevés többletterhet jelent.

Egy azonnal költözhető lakás ebben a helyzetben gyakran biztonságosabb döntés. Ha például a bérleti díj havi 250–300 ezer forint, akkor három hónap csúszás 750–900 ezer forint plusz kiadást is jelenthet. Ha a projekt csúszik, és a használatbavételi engedély kiadása elhúzódik, a vevőnek nincs mozgástere. A hamarosan költözhető lakásoknál ugyanakkor előfordulhat, hogy a vételár kedvezőbb, vagy rugalmasabb a fizetési ütemezés, ami jelentős megtakarítást eredményezhet. Ebben az esetben a néhány hónapos albérleti díj többlet még mindig kedvezőbb lehet, mint az azonnali költözés magasabb vételáron.

Mi a szerepe a hitelfolyósítás ütemének?

Az új építésű lakások és egyáltalán, az ingatlanvásárlások kapcsán a leggyakrabban hitelből történő fizetési konstrukciókkal találkozhatunk. Az új ingatlanok esetén pedig a készültségi állapot erre is közvetlen hatással van, hiszen a bankok jellemzően ehhez kötik a hitel folyósítását. Egy azonnal költözhető státuszú lakásnál a használatbavételi engedély megléte miatt egyszerűbb és gyorsabb a folyósítás folyamata, hiszen ez a bank számára is kisebb kockázatot jelent. Ennek folyományaként a teljes hitelösszeg is akár egyben, rövid időn belül lehívható. 

A hamarosan költözhető projektek kapcsán ugyanakkor előfordulhat, hogy az utolsó részlet folyósítása csak a használatbavételi engedély bemutatása után történik meg.

Mennyi idő és pénz a belső terek kialakítása?

Sokan úgy gondolják, hogy az azonnal költözhető, új építésű lakásokba rögtön be lehet pakolni, ám a valóság gyakran árnyaltabb. Ha a vevő egyedi konyhát, beépített bútorokat szeretne, ezek kivitelezése 1–3 hónapot is igénybe vehet. Szükség esetén persze az ingatlan bármikor költözhető, de a többség már úgy szereti birtokba venni az új otthonát, hogy az ilyen jellegű belsőépítészeti és egyéb munkák már kivitelezésre kerültek.

Ezzel szemben a hamarosan költözhető” státusznál előny lehet, hogy a kivitelezés utolsó szakaszában még bizonyos műszaki vagy esztétikai módosítások elvégezhetők. Ha például a vevő a burkolatok vagy szaniterek kiválasztásában még részt vehet, az hosszú távon növelheti az ingatlan értékét és csökkentheti az utólagos átalakítás költségét. Ebben az esetben a „hamarosan költözhető” státusz időbeli előnye stratégiai előnnyé válhat.

Milyen kockázatokat rejt a műszaki és használatbavételi státusz?

Az azonnal költözhető lakások egyik legnagyobb előnye a jogi és műszaki biztonság, hiszen a használatbavételi engedély megléte egyben azt is jelenti, hogy az épület a hatóságok szerint is megfelel az előírásoknak, és a közművek, illetve különböző rendszerek is működőképesek. A hamarosan költözhető állapotú új építésű lakások esetében ugyanakkor bizonyos mértékű kockázattal számolni kell, melynek mértéke ugyan alacsony, de nem nulla. 

Ilyen esetben például a használatbavételi engedély kiadása adminisztratív okokból is csúszhat. Bár ez sok esetben csak néhány hetes eltérés, a vevő élethelyzetétől függően komoly kellemetlenséget okozhat. Fontos ugyanakkor látni, hogy egy megbízható, referenciákkal rendelkező fejlesztő esetén a kockázat jelentősen mérséklődik. A döntésnél tehát nemcsak az időzítést, hanem a beruházó hátterét és a projekt készültségi fokát is mérlegelni kell.

Mennyire alkuképesek az egyes opciók?

A piaci tapasztalatok alapján az azonnal költözhető lakások iránti kereslet jellemzően erősebb, ami korlátozza az alkulehetőségeket. A vevő egy kész terméket lát, amely azonnal hasznosítható, így a fejlesztő áralku iránti motivációja alacsonyabb.

Ezzel szemben a hamarosan költözhető lakások esetében – különösen a projekt végén – gyakrabban találkozhatunk rugalmasabb fizetési feltételekkel.
Aki időben rugalmas, az ezt a különbséget kézzelfogható pénzügyi előnnyé tudja alakítani.

Összefoglalás

Az azonnal költözhető és a hamarosan költözhető lakások közötti választás nem pusztán időzítési kérdés, hanem komplex pénzügyi és élethelyzeti döntés. Figyelembe kell venni az átmeneti bérleti költségeket, a hitel folyósításának ütemét, a belsőépítészeti igényeket, a műszaki és jogi státuszt Nincs azonban univerzálisan jobb vagy rosszabb választás: az optimális döntés az, amelyik a vevő pénzügyi mozgásteréhez, időzítéséhez és kockázat tűréséhez illeszkedik. A tudatos mérlegelés pedig mindkét esetben jelentős megtakarítást és nagyobb biztonságot eredményezhet.

GYIK

Mennyi időt jelent általában a „hamarosan költözhető” státusz?

Általában néhány héttől 3–6 hónapig terjedhet, a projekt készültségi fokától és a hatósági folyamatok gyorsaságától függően.

Elindulhat-e a hiteltörlesztés már a költözés előtt?

Igen, bizonyos esetekben a folyósítást követően már fizetni kell a törlesztést vagy rendelkezésre tartási díjat, még akkor is, ha a birtokbaadás késik.

Biztonságos-e hamarosan költözhető lakást vásárolni?

Megbízható fejlesztő és magas készültségi fok esetén a kockázat jellemzően alacsony, de teljesen nem zárható ki a kisebb csúszás.

Melyik opció a jobb befektetési célra?

Ha gyors kiadás a cél, az azonnal költözhető lakás előnyösebb lehet. Ha az ár-érték optimalizálása a fontos, a hamarosan költözhető opció nagyobb hozampotenciált kínálhat.