Lakáskereső új építésű lakásokhoz: 12 kérdés, amit még a megtekintés előtt tisztázz

1. Pontosan mi tartozik az árba?

A hirdetésben szereplő ár értelemszerűen az ingatlanért fizetendő összeget jelenti, de egyáltalán nem mindegy, hogy ebbe mi tartozik bele. A lakáskeresőben megjelenő találatok között nagyon könnyen lavírozhatsz az árak szerint is, de ha a hirdetés nem egyértelmű azzal kapcsolatban, hogy a pénzedért cserébe mit kapsz, érdemes inkább kérdezni, semmint utólag meglepődni. Épp ezért mindenképpen tisztázd, hogy az ár például tartalmazza-e:

• a burkolatokat és szanitereket 
• a belső ajtókat
• a klímát vagy annak előkészítését
• az elektromos redőnyöket vagy azok előkészítését
• a konyhabútort és gépeket

Fontos továbbá tisztázni, hogy vannak-e kötelezően megvásárolandó kiegészítők (pl. parkolóhely, tároló), amelyek jelentősen növelhetik az ingatlan vásárlás végösszegét.

2. Milyen a műszaki tartalom?

A lakáskeresők találatai szinte kivétel nélkül, minden esetben kifogástalan állapotú, csodásan berendezett, rendkívül vonzó lakásokat listáznak ki, de ez sem veheti el a fókuszt a valóban fontos dolgokról. A műszaki tartalom éppen ilyen, hiszen az, hogy egy lakás új építésű, még nem jelenti automatikusan azt, hogy ilyen téren is az árának megfelelő minőséget képvisel. Laikusként persze nehéz belelátni a rendszerek működésébe és az egyes típusok milyenségébe, de érdemes előzetesen rákérdezned a fűtési rendszer jellemzőire, az energetikai besorolásra, az energiatakarékos rendszerekre, nyílászárókra vagy éppen a zajszigetelésre. Ezek a tényezők közvetlenül befolyásolják az üzemeltetési költségeket, ezért indokolt akár független szakértő bevonása is az értékeléshez.

3. Mikor várható az átadás?

A lakáskeresők egyik jellemző keresési paramétere, hogy az azonnal költözhető és a hamarosan költözhető ingatlanokat külön is szűrhetjük. Az új építésű lakások és lakóparkok kapcsán ez abszolút bevett dolog, hiszen az értékesítés jellemzően már a fejlesztések kezdetekor elindul. Ez ugyanakkor bizonytalanságot is szülhet, hiszen ha utóbbi opciók között válogatunk, akkor leginkább egy ígéretet kapunk a várható átadással és birtokba adással kapcsolatban. Ha hitelből vásároljuk az ingatlant, akkor pedig az ütemezés miatt különösen fontosak a pontos határidők. Ezért mindenképpen kérdezz rá a szerződés szerinti átadási határidőre, az esetleges csúszásokra illetve arra is, hogy késés esetén mi a protokoll. 

4. Milyen fizetési ütemezésre számíts?

Az új építésű lakásoknál a fizetés általában több részletben történik, az építkezés készültségi fokához kötve. Mivel ez esetben jelentős kiadásról van szó, az alábbiakat mindenképpen tisztázd, mielőtt lecsapsz egy ajánlatra, mivel ez alapvetően meghatározza, hogy finanszírozható-e számodra a vásárlás:

• Mekkora összegű az első befizetés?
• Mikor esedékesek a további részletek?
• Milyen mértékű előleg szükséges?
• Milyen igénybe vehető finanszírozási formák (pl. bankhitel, állami támogatások) érhetők el?

5. Ki a beruházó és a kivitelező?

A projekt mögött álló szereplők megbízhatósága kulcsfontosságú kockázati tényező, hiszen ez alapján te is pontosabban tájékozódhatsz arról, hogy a korábbi építkezések mennyire sikeresen zajlottak le, milyen minőséget képviselnek, sőt, akár jelenlegi lakók tapasztalatait is kikérheted a komplett folyamat kapcsán. Ha ismered a céget, mindenképpen nézz utána a korábbi projekteknek, a referenciának, a pénzügyi stabilitásuknak, illetve a piaci hírnevüknek, hiszen ez sokat elárul. Egy megbízható fejlesztő csökkenti a késés, minőségi problémák vagy félbehagyott projekt kockázatát. 

6. Milyen garanciák járnak?

Az új építésű lakások egyik legnagyobb előnye a garancia, hiszen ez egy igen jelentős védőhálót biztosít a vásárlóknak az esetleges problémák esetén. Nem mindegy azonban, hogy ezek mit fedeznek, milyen esetekre vonatkoznak, illetve milyen feltételekkel vehetők igénybe. Fontos adatok lehetnek:

• a teljes körű garancia ideje
• a szerkezeti garanciák
• a hibabejelentés módja és folyamata
• a javítási munkák kivitelezésének határideje

Ez már az első években is különösen fontos lehet, hiszen a kivitelezés esetleges hibái idejekorán is jelentkezhetnek. Ha pedig már úgyis bekövetkezik a baj, a vásárlók szempontjából előnyösebb, ha ez még a garancia időszaka alatt történik, hiszen így - elvileg - javításuk sem jár plusz költséggel. Ezért is érdemes előre tisztázni a kivitelező által vállalt garancia részleteit.

7. Tartozik-e parkoló és tároló a lakáshoz?

A parkolóhely és tároló többnyire ugyan nem képezi a lakás vételárának részét, ugyanakkor a városi életben jelentős hozzáadott értéket képvisel.

Egy saját parkoló a fővárosban mindig kincs, ahogy a lakások sokszor limitált tárolóhelyei miatt szükség lehet a plusz tárolóhelyiségre is. Kérdés azonban, hogy egy lehetőségről vagy kötelező opcióról van szó?. Mivel ezek több millió forinttal növelhetik a teljes vételárat, az előzetes érdeklődés során erre, illetve az elérhető parkolók és tárolók paramétereire is érdemes lehet kitérni.

8. Milyen közös költség várható?

A lakáskeresőben listázott ingatlanok vételára mindenki számára nyilvános, ugyanakkor arra is érdemes gondolni, hogy milyen költségekkel jár majd a lakás fenntartása. Ez pedig nem csak a rezsit és ennek kapcsán az energetikai megoldásokat teszi releváns kérdéssé, hanem az üzemeltetők által meghatározott közös költség összegét is. Az új építésű társasházak gyakran magasabb szolgáltatási szintet kínálnak, ami a közös költségben is megjelenik, így mindenképpen kérdezz rá az alábbiakra:

• Mekkora az előzetesen becsült várható havi közös költség mértéke?
• Mit tartalmaz a közös költség?
• Van-e portaszolgálat, közösségi tér, lift, kertfenntartás?

9. Milyen változtatások kérhetők a lakáson?

A lakáskereső jellemzően fix alaprajzokat és mintaként szolgáló berendezéseket eredményez, ami alapján mindenki eldöntheti, hogy számára melyik ingatlan lehet a legmegfelelőbb. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ne lenne mód az esetleges változtatásokra, különösen akkor, ha a projekt még a megfelelő fázisban kivitelezés alatt áll. Bár a falakat az átgondolt alaprajzok miatt általában már nem érdemes mozgatni, adott esetben azért akár erre is rákérdezhetsz, de a burkolatok, a különböző, opcionális berendezési tárgyak, esetleg a széria- vagy extra tartozékok kérdése mindig releváns, ahogy az is, hogy van-e valamilyen határidő az esetleges változtatások igénylésére. Ez segít személyre szabni az otthonodat vagy eldönteni, hogy megfelel-e a standard kialakítás.

10. Milyen a környék és annak fejlesztési terve?

A lakóparkok és új építésű lakások kapcsán is értelemszerűen fontos a lokáció, hiszen ez sok mindent meghatároz: a környező infrastruktúra, közeli üzletek és szolgáltatások, közlekedési lehetőségek, zöld környezet stb. Mivel az ingatlan maga a jövőbeli otthonodként szolgál majd, ezek egyike sem elhanyagolható szempont, ahogy az sem, hogy a környék fejlesztési terve alapján esetleg nincs-e kivitelezésre váró építkezés a közvetlen környezetedben.

11. Milyen jogi konstrukcióban vásárolsz?

Ez már sokkal inkább jogi természetű kérdés, így laikusként nem is feltétlenül kell értened hozzá, de ha esetleg mégis így van, érdemes lehet rákérdezni. Nem mindegy ugyanis, hogy társasházi lakást, projekttársasági részesedést vagy más konstrukciót kínálnak megvételre. Ennek kapcsán hatékony kérdések lehetnek az alábbiak:

• Mikor lesz albetétesítés?
• Milyen szerződést kötnek?
• Mikor kerül a tulajdonjog a nevedre?
• Van-e ügyvédi letét vagy banki finanszírozás?

Ezekkel a saját biztonságunkat is szavatolhatjuk és nem ütközünk majd különböző tulajdonjogi és minősítési problémákba.

12. Van-e minta- vagy bemutatólakás?

A látványterv szép dolog, de sokszor túlságosan idealizált és nem tudja kellő érzékletességgel bemutatni sem magát az ingatlant, sem annak élőben megtapasztalható hangulatát. A személyes bejárás tehát mindenképpen fontos lehet a vásárlás előtt, így mindenképpen érdemes megérdeklődni, hogy van-e esetleg egy olyan mintalakás, ami a kivitelező korábbi munkájáról ad visszaigazolást, vagy akár a konkrét helyszínen van-e lehetőség kicsit szétnézni, megtapasztalni a környék sajátosságait és az épületek általános hangulatát, atmoszféráját, környezetét. Ez ugyanis önmagában is képes lehet érdemben befolyásolni a döntést.

Összefoglalás

Az új építésű lakások keresése nem a megtekintéssel, hanem a megfelelő kérdésekkel kezdődik. Ha már az első telefonhívás vagy e-mail során tisztázod az ár tartalmát, a műszaki színvonalat, a fizetési feltételeket és az átadási idők realitását, jelentősen csökkenti a kockázatokat és növeli a döntés hatékonyságát.  A cél egy szűkített, releváns kínálat kialakítása, amely lehetővé teszi a gyorsabb és biztonságosabb döntéshozatalt. Egy jól felépített shortlisttel a döntés gyorsabb, átláthatóbb és biztonságosabb lesz.

GYIK — Gyakran ismételt kérdések

Érdemes már építés alatt álló lakást venni?

Igen, mert általában kedvezőbb az ára és nagyobb a választék, de fontos a beruházó megbízhatósága és a szerződéses garanciák.

Mennyire alkuképesek az új építésű lakások árai?

Projekt és piaci helyzet függvénye. Gyakran inkább kedvezőbb fizetési feltételeket lehet kialkudni.

Mi a legnagyobb rejtett költség?

Leggyakrabban a feláras műszaki tartalom és a költözés előtti berendezés.

Mikor érdemes hitelt intézni?

Minél korábban, de a banki folyósítás általában az építkezés előrehaladásához igazodik.

Mit tegyek, ha csúszik az átadás?

Ellenőrizd a szerződésben szereplő jogaidat, illetve számolj tartalék lakhatási megoldással.